而就在這種情況下，美國的房地產經濟又偏偏開始了回暖，而且房地產市場是越來越火爆，哪怕是新世紀之初的互聯網泡沫破滅以及911事件，都沒有阻擋美國房地產市場的火爆。
俗話說，資本就像是鯊魚，只要有一丁點兒血腥味，那么資本就會在第一時間追逐上去。
美國房地產市場的火爆，自然引發了資本的追逐。
不過，在新世紀之前，那些缺乏監管的資本還稍微老實一點，那么在新世紀之后，尤其是911事件之后，這些來自于華爾街的資本就開始變得肆無忌憚起來。
誰都知道貸款在美國是一件非常普遍的事情，提前消費、寅吃卯糧在美國民眾的消費觀念中是再普遍不過的事情了。
而且在美國，除了那些超級富豪之外，普通的中產階級以及絕大部分老百姓在買房的時候是極少會付全款的，他們通常都是通過貸款來購買房產的。
但同樣，美國的失業和再就業是很常見的現象。這些收入并不穩定甚至根本沒有收入的人，買房因為信用等級達不到標準，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。
次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業，指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
與傳統意義上的標準抵押貸款的區別在于，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房后頭幾年以固定利率償還貸款，其后以浮動利率償還貸款。
在2006年之前的五年時間中，由于美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
在這樣的情況下，很多有關于次級貸款的金融衍生品都紛紛登場，這其中，最為著名的金融衍生品就是“擔保債務憑證”，簡稱CDO，以及“信用違約交換”，簡稱CDS。
在房產借貸市場中，貸款公司為了分擔風險共享收益，找到投資銀行，投資銀行將其債券化，就產生了“擔保債務憑證”—CDO。
而許多投資銀行為了賺取暴利，采用20—30倍的杠桿操作。比如有一家張三投資銀行的自身資產為30億美元，采用30倍的杠桿操作，即以30億美元的資產為抵押去借900億美元的資金用于投資，如果投資盈利5%，那么張三投資銀行就獲得45億美元的盈利，相對于自身資產而言，這是150%的暴利。
但是杠桿操作風險高，按照正常的操作手法，張三投資銀行不應該進行這樣的冒險操作，但架不住這么操作可以獲得高利潤啊，于是就有人想出一個辦法，把杠桿投資拿去做保險，這種保險就是“信用違約交換”—CDS。
CDS的具體產生過程是這樣的：張三投資銀行找到李四，李四可能是另一家投資銀行或保險公司。張三為杠桿操作做保險，每年支付給李四5000萬美元的保險費，連續十年總共5億美元。如果CDO沒有違約，除了5億美元的保險費，張三還能賺40億美元，而如果CDO有違約，反正有李四來賠。